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        上海離婚律師

      1. 15316535118
      2. 財產分割

        范俊峰律師

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        婚后財產中房產怎么處置

        來源:上海離婚律師 時間:2017/7/14 16:47:31

        一、婚后財產中房產怎么處置 

        (一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的,應當準許; 

        (二)一方主張房屋所有權的,由評估機構按市場價格對房屋作出評估,取得房屋所有權的一方應當給予另一方補償; 

        (三)雙方均不主張房屋所有權的,根據當事人的申請拍賣房屋,就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是:共有房屋能實際分割使用的,可以分割使用。對不能分割使用的,可以作價分給一方,另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時,應考慮雙方住房情況、照顧撫養子女的一方。在雙方條件等同的情況下,應照顧女方。 

        (四)婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建,離婚時未變更產權的,房屋仍歸產權人所有,增值部分中屬于另一方應有的份額,由房屋所有權人折價補償另一方;進行過擴建的,擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理。離婚時,如一方生活困難,如離婚后沒有住處,另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。

         二、由于我國住房制度多樣化,住房權屬狀態也是多樣化的 

        (一)離婚時已經取得產權的房屋 對于私房和具備產權證可上市交易的公房,一般以產權證頒發的時間來界定是否為夫妻共同財產。按照民法物權原理和我國房屋管理政策,一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經程序。只有辦理了產權登記或過戶手續才能真正取得房屋所有權。因此對于在離婚案件中涉及的此類問題,如果訴爭的房屋是結婚登記后取得所有權的,應定為夫妻共同財產;如果在結婚登記之前取得所有權的,應認定為個人財產而不能作為夫妻共同財產分割。 

        (二)夫妻一方婚前承租的公房,在婚姻關系存續期間以共同財產購買為產權的,該房屋為共同所有。由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易,具有一定的交換價值,在離婚分割該房屋時,可區分下列情形處理: 

        1、一方婚前承租的公房,是基于福利政策分配取得,婚后以共同財產購買為產權的,由于在婚姻關系存續期間內,無法體現出原公房使用權的交換價值,則在離婚分割該產權房時,可不考慮原公房使用權交換價值的單獨歸屬。 

        2、一方婚前承租的公房,是其以個人財產支付對價取得的,婚后以共同財產購買為產權,在離婚分割該產權房時,應當將取得原公房使用權時所支付對價部分,確定為當時承租的夫或妻一方個人所有,產權房的剩余價值按共同財產分割。 

        3、對于婚前由夫或妻一方父母承租,婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房,原公房使用權的交換價值可參考婚姻法解釋第22條的規定,推定為父母對夫妻雙方的贈與,離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買,但不是以夫妻共同財產而是以一方父母財產購買,產權證系夫妻雙方的名字,仍應為共同財產,只是在財產分割時,酌情考慮財產來源因素。原系一方父母承租的公房,后以一方名義而非夫妻名義購買成為了公房,且購買的出資來自該方父母,應為一方所有的財產。原系一方父母承租的公房,雖然以夫妻共同財產購置,但產權證上不僅有夫妻一方或雙方名字,還有一方父母名字,該房為家庭共有財產。 

        (三)夫妻一方婚前以個人財產購買房屋,并按揭貸款,產權登記在自己名下的,該房屋仍為其個人財產,按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款,并不改變該房屋為個人財產的性質。在離婚分割財產時,該房屋為個人財產,剩余未歸還的債務,為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分,應當予以返還。 

        1、離婚時尚未取得完全產權的房屋 指離婚時夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分產權,不是完全產權,主要指夫妻雙方根據福利政策以標準價購買的公有房屋。部分產權房屋是國家歷次房改政策的產物,其突出特點為部分產權處分受到限制。根據國務院1991年6月發布的《關于繼續穩妥地進行城鎮住房改革通知》,其特點集中表現為: 

        第一、房屋必須在購買五年后才能出售; 

        第二、出售時原補貼單位有優先購買權; 

        第三、售房所得按照國家、單位、個人所占比例進行分配。它可能是婚前或婚后購買的但沒有取得產權證的公房。由于這類房屋涉及我國特殊的住房政策,又涉及職工單位的利益,住房不能上市交易,在實務分割中存在一定的障礙。這種離婚時雙方尚未完全取得所有權的情形,如果當事人有爭議且協商不成,可以按照婚姻法解釋第21條處理,即人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后,有爭議的,可以另行向人民法院起訴。 

        2、離婚時尚未取得產權的房屋 指離婚時夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權。婚姻存續期間已經簽訂買賣合同,但未取得產權證的房屋。如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產權證,可以按照婚姻法解釋第21條處理。如果已經支付了全部房價款,房屋所有權法律關系比較清晰,只需完善權屬登記手續,人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產,對房屋權屬、分割、補償問題予以處理: 

        (一)在婚姻存續期間購買的,無論是以夫或妻的名義還是夫妻共同名義; 

        (二)在婚前以夫妻雙方的名義購買; 

        (三)在婚前以夫妻雙方的共同財產購買,屬于婚前共同財產,財產性質存續到婚后仍為夫妻共同財產。 

        對于婚后財產中房產怎么處置,在夫妻雙方結婚之后,如果夫妻雙方的房產是共同購買的,又或者是一方購買的首付,然后雙方一起還的貸款,那么這房產在婚后就是屬于夫妻共同財產,在夫妻離婚后理應共同分配這份財產,如果房產是在結婚之前由一方購買的,又或者是一方父母購買的然后將其贈與兒女的,那就不屬于夫妻共同財產。



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